Tỷ Suất Sinh Lời Sẽ Quyết Định Sức Hút Của Bất Động Sản Năm 2023

Bất Động Sản Cho Thuê Từng Bước Phục Hồi

Số liệu từ báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý 4/2022 phân khúc BĐS cho thuê ở cả hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận nhu cầu thuê tăng trưởng tốt. Cụ thể, so với quý 1/2022, lượt quan tâm tìm thuê BĐS tại Hà Nội tăng 63%, TP.HCM tăng 103% cho tất cả các loại hình trong 3 tháng cuối năm. Xét theo từng phân khúc, nhà phố và văn phòng cho thuê là loại hình ghi nhận sự phục hồi mạnh nhất cả ở nhu cầu tìm thuê và giá thuê. Nhà phố cho thuê tại Hà Nội có nhu cầu tìm kiếm tăng 179%, văn phòng tăng 153%, chung cư và nhà riêng cho thuê tăng lần lượt 20% và 77%. Còn tại TP.HCM, lượt tìm thuê nhà mặt phố tăng 263%, văn phòng tăng 244%, nhà riêng tăng 157%. Những phân khúc còn lại là căn hộ chung cư và nhà trọ cũng có nhu cầu thuê tăng 57% và 84% trong quý 4/2022 (so với thời điểm quý 1/2022).

Bất động sản cho thuê dự báo là kênh đầu tư được ưa chuộng trong bối cảnh nhà đầu tư ưu tiên hướng đi an toàn. 

Chi tiết về các loại hình cho thuê tại thị trường TP.HCM, quý 4/2022 ghi nhận cả nhu cầu và giá thuê chung cư đều đang tăng mạnh. Chung cư cho thuê tại một số quận nội thành như quận 2, quận 3, quận 4, quận 7 và Bình Thạnh có lượng khách tìm thuê tăng từ 42-82%, giá thuê được điều chỉnh tăng từ 15-31% so với thời điểm đầu năm. Riêng căn hộ cao cấp cho thuê tại quận 2 còn ghi nhận giá thuê tăng đến 64% so với quý 1/2022. Nếu xét với thời điểm trước dịch bệnh xuất hiện (năm 2019), giá thuê chung cư tại TP.HCM đã tăng hơn 8% trong năm 2022. Nhà phố cho thuê tại TP.HCM cũng phục hồi nhu cầu sau thời gian dài ảnh hưởng dịch với mức tăng trung bình từ 154-360% với các quận nội thành như Phú Nhuận, quận 3, quận 10, quận 7.

Tuy giá thuê đang từng bước phục hồi nhưng do giá chào bán căn hộ, nhà phố TP.HCM đang tăng khá mạnh trong vài năm qua (trung bình từ 5 -7/năm) khiến lợi suất cho thuê chung cư tại TP.HCM vẫn khá thấp, chỉ vào khoảng 4,1%. Với loại hình nhà phố cho thuê, lãi suất hiện tại cũng chỉ dao động ở khoảng 2,9% bất chấp giá thuê đã có động thái tăng mạnh từ 10-18% trong quý 4/2022 và nếu so sánh với cùng kỳ 2019, tỷ lệ tăng giá thuê là 14%.

Thị trường cho thuê dự báo sẽ vẫn tốt hơn trong 2023. Một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là nhà môi giới tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy, 63% môi giới Hà Nội cho rằng giá thuê BĐS tại thủ đô trong năm 2023 sẽ tăng và với thị trường TP.HCM, tỷ lệ môi giới cho rằng giá thuê sẽ tăng chiếm khoảng 49%. 36% còn lại cho rằng giá sẽ đi ngang và khá ít người đánh giá việc giá thuê sẽ giảm.

Tỷ Suất Lợi Nhuận Sẽ Quyết Định Thanh Khoản

Thị trường BĐS bán dự báo đối mặt với nhiều thách thức khi thanh khoản giảm mạnh, nhưng với phân khúc cho thuê tín hiệu có phần tích cực hơn khi đà phục hồi đang ngày một rõ ràng. Khả năng khai thác lợi nhuận từ cho thuê được dự báo sẽ là yếu tố quyết định giá trị của các sản phẩm BĐS bán trong mắt giới đầu tư.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, sẽ khó có một kịch bản đột biến và đảo chiều hoàn toàn trong năm 2023, nhưng thị trường sẽ không phải chỉ phủ một bức tranh toàn gam màu xám. Thách thức mà thị trường địa ốc sẽ tiếp tục phải đối mặt là rất lớn nhưng thanh khoản vẫn có với các phân khúc mua ở thực và khai thác tốt dòng tiền đầu tư.

Tỷ suất lợi nhuận sẽ quyết định khả năng thanh khoản cho các loại hình BĐS trong năm 2023.

“Những phân khúc đánh vào nhu cầu ở thực như nhà đất trong ngõ, chung cư sẽ tiếp tục “hút” dòng tiền đầu tư và người mua để ở. Bên cạnh đó, loại hình nhà phố có thể cho thuê, kinh doanh và chung cư, nhà trọ khai thác cho thuê sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Đối với chung cư, do nhu cầu ở thực của người dân tại thành phố lớn, cộng thêm nguồn cung khan hiếm nên vẫn sẽ có lượng khách khả quan. Loại hình nhà trong ngõ, nhà mặt phố đánh vào nhu cầu ở thực đồng thời đáp ứng khả năng cho thuê cũng sẽ có lợi thế tương tự”, ông Tuấn nhận định.

Dự báo về thanh khoản của thị trường trong năm 2023, ông Tuấn cho rằng, dòng sản phẩm nào mang lại dòng tiền đều đặn sẽ chiếm ưu thế về thanh khoản trong thời gian tới. Tỷ suất lợi nhuận sẽ là yếu tố quyết định khả năng thanh khoản của một sản phẩm nhà đất. Ngay trong hiện tại, nhiều nhà đầu tư đã dựa vào đong đếm tỷ suất sinh lời giữa các loại hình để cơ cấu lại danh mục đầu tư và ưu tiên chọn sản phẩm xuống tiền thời gian tới. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ và nhà phố tại TP.HCM đang dần phục hồi, dù chưa thể quay lại như thời điểm trước dịch nhưng trong bối cảnh các kênh đầu tư đều đang biến động khó đoán, đầu tư BĐS cho thuê để sinh lợi lại an toàn và phù hợp với số đông hơn.

“2023 sẽ là năm khó khăn chung cho nền kinh tế và thị trường BĐS, vì vậy, ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư là bảo toàn dòng tiền và sinh lời ổn định. Các hoạt động đánh bắt xa bờ, lướt sóng hay đầu tư ngắn hạn sẽ không chiếm ưu thế và ít được quan tâm. Thay vào đó, khai thác thương mại dài hạn, ổn định là hướng đi an toàn được không chỉ nhà đầu tư ưu ái mà cả người có dòng tiền nhàn rỗi ký gửi vào. Vì vậy, các BĐS cho thuê phục vụ nhu cầu ở, kinh doanh và các BĐS gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt của người lao động, công nhân vẫn sẽ có thanh khoản tốt.