Nguồn Cung Căn Hộ Mới Của Hà Nội: Sôi Động Hơn Và Chờ Đợi Bùng Nổ?

Số lượng dự án chung cư mới được tung ra thị trường Hà Nội những năm gần đây vô cùng ít ỏi. Kịch bản khan hiếm dự án chung cư mới tiếp tục được duy trì ở thời điểm đầu năm 2023. Hiện nguồn cung mới trên thị trường hoàn toàn đến từ các dự án cũ mở bán đợt tiếp theo. Một số dự án đã mở bán từ 2-3 năm trước tiếp tục tung quỹ căn mới chủ yếu là những căn diện tích lớn và những căn xấu. Một khảo sát của Nguonchinhchu.vn ghi nhận giá bán nguồn cung mới từ các dự án căn hộ tại Hà Nội hiện khá cao, tăng từ 20-25% so với hơn 2 năm trước.

Kịch bản khan hiếm dự án chung cư mới tiếp tục được duy trì ở thời điểm đầu năm 2023

Cụ thể, tại quận Nam Từ Liêm, giá bán các phân khu mới của 2 dự án Vinhomes Smart City, Imperia Smart City đã thiết lập mức giá dao động từ 45-70 triệu đồng/m2, trong khi những năm 2018-2019, những phân khu đời đầu chỉ có khoảng giá ngoài 30 triệu đồng/m2. Phân khu Essensia thuộc khu đô thị Splendora có giá bán 35 triệu đồng/m2, nhiều năm trước giá bán chỉ ngoài 20 triệu đồng/m2. Tại dự án căn hộ MHD Trung Văn, giá bán hiện tại là từ 39-45 triệu đồng/m2, dự án Hoàng Thành Pearl là từ 48-55 triệu đồng/m2.

Tại quận Thanh Xuân, căn hộ BRG Diamond được chào bán từ 60-75 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng giá căn hộ trên trục đường Lê Văn Lương nhiều năm trước chỉ dao động 40-50 triệu đồng/m2, dự án King Palace thuộc đường Nguyễn Trãi có giá bán 55-70 triệu đồng/m2.

Không kém cạnh về giá bán, tại quận Ba Đình, căn hộ Lancaster Luminaire trên Đường Láng được chào giá từ 65-85 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, chuỗi dự án mang họ Sunshine đều đang được chào giá cao ngất ngưởng. Cụ thể, Sunshine City có giá 45-55 triệu đồng/m2, Sunshine Riverside giá 45-85 triệu đồng/m2, Sunshine Golden River là 85-100 triệu đồng/m2. Nguồn cung tại quận Đống Đa đều có giá bán ngoài 70 triệu đồng/m2. Cụ thể, dự án Grand Plaza ở 16 Láng Hạ có giá bán từ 110-140 triệu đồng/m2, Dolce Giảng Võ là từ 130-150 triệu đồng/m2, Hateco Laroma ở Huỳnh Thúc Kháng là 75-95 triệu đồng/m2, Green Diamond ở 93 Láng Hạ là 77-87 triệu đồng/m2, T&T Capella ở số 2 Phạm Ngọc Thạch là 75-85 triệu đồng/m2.

Tại quận Hoàng Mai, giá bán căn hộ Feliz Homes là từ 40-49 triệu đồng/m2, Melody Linh Đàm là 32-48 triệu đồng/m2. Tại quận Cầu Giấy, nguồn cung mới từ các dự án cũng bị đẩy lên rất cao. Chung cư Epic Tower ở 19 Duy Tân được chào bán 75-86 triệu đồng/m2, Mipec Rubik 360 là 54-60 triệu đồng/m2, The Zei ở Lê Đức Thọ là từ 60-70 triệu đồng/m2…

Tại Quận Long Biên và quận Hà Đông – vốn là những quận gần vùng ngoại thành, giá bán căn hộ cũng không hề rẻ. Cụ thể, tại quận Long Biên, dự án Le Grand Jardin có giá từ 38-40 triệu đồng/m2, HC Golden City giá bán là 55-65 triệu đồng/m2, BRG Berriver Jardin là 50-55 triệu đồng/m2, Khai Sơn City có giá bán từ 42-48 triệu đồng/m2. Trong khi đó tại Hà Đông, dự án Sunlake Văn Quán đang duy trì mức giá 36-46 triệu đồng/m2, Charm An Hưng dự kiến mở bán có mức giá ngoài 40 triệu đồng/m2.

Giá bán căn hộ sơ cấp quá cao khiến người có nhu cầu thực khó với tới được

Mức giá rẻ nhất trên thị trường thuộc về các dự án căn hộ ở khu vực ngoại thành là huyện Thanh Trì và huyện Đông Anh. Đây là hai huyện còn ghi nhận những dự án căn hộ có khoảng giá dưới 30 triệu đồng/m2. Cụ thể, tại Thanh Trì, giá bán căn hộ dự án Tecco Garden đang dao động từ 25-30 triệu đồng/m2. Tại Đông Anh, giá bán Euro Window River Park là 24-30 triệu đồng/m2.

Như vậy, dù khan hiếm dự án mới nhưng nguồn hàng mới trên thị trường bất động sản vẫn được tung ra, dù không quá dồi dào như nhiều năm về trước. Tuy nhiên, việc giá bán bị đẩy lên quá cao đã khiến sức hấp thụ của thị trường kém. Báo cáo thị trường bất động sản quý 4/2022 của Nguonchinhchu.vn ghi nhận mức độ quan tâm tới phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội đã sụt giảm trung bình từ 5-12% tại các quận, huyện Hà Nội. Báo cáo thị trường bất động sản quý 4/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận thực trạng sụt giảm mạnh giao dịch khi tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm). Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, năm trước khi dịch Covid-19 bùng phát.

Anh Lâm Mạnh Tùng, một môi giới bất động sản chuyên bán căn hộ chung cư tại Hà Nội, cho biết nguồn hàng mới có giá bán quá cao vượt khả năng chi trả của người dân, cùng với việc lãi suất tăng khiến sức mua của thị trường rất kém. “Có chủ đầu tư đẩy giá bán cao và tăng chiết khấu, khuyến mãi lên tới 30-50% tổng giá trị căn hộ cho khách thanh toán 95% nhưng lượng người mua vẫn rất ít. Khách có sẵn tài chính không nhiều nên dù giảm tới một nửa giá trị căn hộ nhưng việc bán hàng vẫn rất khó khăn, lượng khách mua nhà phụ thuộc vào vay vốn ngân hàng rất lớn”, anh Tùng cho biết. Cũng theo anh Tùng, ngay cả một số dự án có sự đồng hành của ngân hàng với ưu đãi về lãi suất và ngân hàng sẵn sàng giải ngân cho khách đủ điều kiện vay vốn, thế nhưng do giá bán quá cao nên rất nhiều khách hàng “rút lui”, gác lại ý định mua nhà.