Giá Thuê Văn Phòng, Kho Xưởng Sẽ Giảm Mạnh Trong Năm 2023-2024?

Số liệu NCTT từ Nguonchinhchu.vn cho thấy, trong tháng 1/2023, nhu cầu tìm thuê văn phòng tại TP.HCM tiếp tục tăng trung bình từ 37-88% so với cùng kỳ 2022. Xu hướng tìm thuê đang dịch chuyển từ các tòa nhà, cửa hàng thuộc quận trung tâm ra những khu vực ngoại thành, nơi có giá thuê thấp hơn và diện tích thuê rộng rãi hơn. Cũng trong hai tháng đầu năm, giá thuê nhiều mặt bằng kho xưởng, văn phòng trung cấp, bình dân có xu hướng chững, thậm chí giảm nhẹ so với thời điểm cùng kỳ do áp lực trả mặt bằng tăng và nhiều chủ nhà tìm cách giữ chân khách thuê.

Chia sẻ từ một số doanh nghiệp đầu tư, quản lý và vận hành văn phòng cho thuê phân khúc trung cấp, bình dân tại TP.HCM, hai tháng đầu năm nhu cầu thuê mới các khu văn phòng thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều tòa nhà để giữ chân khách cũ và thu hút thêm khách thuê mới mà không tính đến chuyện điều chỉnh tăng giá thuê, thậm chí còn áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ để giảm chi phí cho khách hàng. Với các văn phòng bình dân tầm giá thuê từ 15-20 USD/m2/tháng thì giá đã khá thấp, khó giảm thêm nhưng với các văn phòng hạng B, tầm giá từ 30 - 40 USD/m2/tháng đang phải điều chỉnh giảm nhẹ giá xuống để giữ chân khách cũ.

Nhiều khu văn phòng tại trung tâm quận 1, quận 3 đang chứng kiến thực trạng bị hoàn trả mặt bằng thuê, khách thuê dịch chuyển ra khu vực ngoại thành để tiết kiệm chi phí. Làn sóng này được nhiều công ty tư vấn dịch vụ dự báo sẽ tăng mạnh trong các tháng cuối năm. Môi trường kinh doanh không thuận lợi đã ảnh hưởng đến dòng tiền của các công ty đặt trụ sở trong tòa nhà thuộc khu CBD khá đắt đỏ, vì vậy quyết định thay đổi mặt bằng thuê là sự lựa chọn của nhiều doanh nghiệp lúc này.

Nhìn nhận về tình hình hoạt động của thị trường cho thuê tại TP.HCM, bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường văn phòng đang thấm đòn từ các khó khăn của kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ diện tích cho thuê mới chậm lại với tổng diện tích cho thuê mới của năm 2022 chỉ đạt 75.000 m2, chỉ bằng 69% giai đoạn trước dịch - năm 2019. Thị trường văn phòng sẽ trầm lắng trong 6 tháng đầu năm 2023 do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế chung. Đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm trì hoãn các quyết định thuê mặt bằng mới hoặc mở rộng, thay vào đó là ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn. Với nguồn cung tương lai tăng lên cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A dự báo giảm thấp nhất là 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5%.

Áp lực cạnh tranh và ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế dự báo sẽ khiến giá thuê văn phòng tại TP.HCM giảm mạnh trong năm 2023-2024.

Còn theo ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam dự báo, thị trường BĐS thương mại tại TP.HCM trong năm 2023 sẽ có nhiều khó khăn. Thị trường sẽ chứng kiến bước chuyển biến từ “ưu ái chủ đầu tư” sang “ưu ái khách thuê”. Các doanh nghiệp đang thuê mặt bằng văn phòng và nhà xưởng có thể sẽ chiếm thế thượng phong hơn trong các cuộc thương thảo lại với đơn vị môi giới về kỳ hạn thuê và giá thuê trong tương lai, bởi lẽ nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B sẽ tăng thêm 23% trong vòng 12-24 tháng tới. Theo đó, giá thuê trung bình văn phòng hạng A dự kiến sẽ giảm khoảng 5%, còn hạng B sẽ giảm sâu hơn khoảng 18%.

“Hiện tại giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại khu trung tâm TP.HCM là khoảng gần 58 USD/m2/ tháng thì đến khoảng cuối 2024 giá sẽ giảm còn 55,5 USD/m2/tháng. Văn phòng hạng B cũng từ mức 33,6 USD/m2/tháng giảm về mức khoảng 27 USD/m2/tháng. Đối với các khách thuê văn phòng, năm nay sẽ là thời điểm lý tưởng để đối thoại với đơn vị tư vấn. Còn đối với các nhà sản xuất đang tìm thuê mặt bằng xây dựng nhà xưởng mới, cũng như các tổ chức, doanh nghiệp đa quốc gia và quy mô lớn, thị trường văn phòng cho thuê ở Việt Nam cũng bắt đầu chuyển biến theo hướng có lợi cho khách thuê,” ông Crane chia sẻ.

Không chỉ với thị trường văn phòng, theo các đơn vị tư vấn, tình hình ngành BĐS công nghiệp cũng phải chịu áp lực cạnh tranh lớn trong các năm tới. Ông Crane vẫn lưu ý rằng chi phí xây dựng ở Việt Nam tăng 30% là dấu hiệu cho thấy Việt Nam đang dần trở nên đắt đỏ hơn. Hiện tại chi phí sản xuất bao gồm cả nhân công của Việt Nam đã ngang bằng với Philippines, điều này khiến BĐS công nghiệp Việt Nam giảm lợi thế trong cạnh tranh giá thuê với các khu vực khác. Thời gian tới nguồn cung đất công nghiệp cho thuê có thể được bổ sung thêm, tạo áp lực lên giá đất và giá thuê. Nguồn cung không chỉ đến từ các dự án xây dựng mới, mà còn từ sự việc mở cửa lại một số “vùng xám” trong không gian đô thị, hệ quả của việc một số nhà máy, xí nghiệp buộc phải đóng cửa hoặc cắt giảm sản lượng/thời lượng sản xuất trong năm 2022. Đó sẽ là những ngành nghề phục hồi sớm nhất, trước cả khi các dự án văn phòng cho thuê bắt đầu đi vào hoạt động.

Ông Alex Crane nhấn mạnh rằng năm 2023 là cơ hội để cải tổ toàn diện các tiêu chuẩn của ngành BĐS thương mại. Đây sẽ là giai đoạn cạnh tranh với tiêu chí quyết định là chất lượng. Doanh nghiệp cần nâng cao sự cạnh tranh thông qua các tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn quản trị, cũng như không ngừng tăng cường tập trung vào tính bền vững và chứng nhận công trình xanh cho các dự án sắp hoàn thành trong năm nay và năm tới.